Налоги при покупке и продаже недвижимости

Налоговые обязательства — неизбежная часть любой сделки с недвижимым имуществом. Незнание или недооценка налоговых последствий может привести к серьёзным финансовым потерям. Поэтому в этой статье рассмотрим вопросы, касающиеся налогов на покупки-продажи жилой недвижимости.

Нужно ли платить налог при покупке недвижимости?

Приобретение недвижимого имущества — значимое событие в жизни любого человека. Однако, помимо радости от обладания собственным жильём, возникают и вопросы, связанные с налогообложением.

Покупателю при совершении сделки купли-продажи не нужно платить налог при покупке недвижимости. Он должен лишь внести в государственную казну пошлину за регистрацию права собственности на приобретённое жильё. Её размер устанавливается Налоговым Кодексом (НК) РФ в статье 333.3 и зависит от цены недвижимости и статуса заявителя:

• для физических лиц:
  • при покупке объектов кадастровой стоимостью до 20 миллионов рублей — 4 тыс. руб.,
  • свыше 20 млн — 0,02 % от цены;
• для организаций:
  • при приобретении объектов до 22 млн руб. — 44 тыс. руб.,
  • больше 22 млн — 0,2 % от стоимости.

Должен ли покупатель что-то платить впоследствии?

Для покупателя после сделки возникает обязанность уплаты налога на имущество физических лиц (НДФЛ), но не подоходного налога при покупке недвижимости. Он начинает начисляться от даты регистрации права собственности и уплачивается ежегодно. Уведомление из ИФНС о налоговом обязательстве приходит собственнику либо в печатной форме по почте, либо в электронной — в Личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС.

Размер выплаты зависит от кадастровой стоимости недвижимости и тарифной ставки налога, которая устанавливается местными властями. При этом она не должна быть больше законодательно установленной ставки (ст. 406 НК):

• 0,1 % — для квартир, домов, их долей и т. д.;
• 2,5 % — для имущества дороже 300 млн руб.;
• 0,5 % — для прочих объектов.

Имущественный налог рассчитывается путём перемножения кадастровой стоимости (после налогового вычета), тарифной ставки, коэффициента периода владения, доли собственности в конкретном объекте.

Кадастровую стоимость при вычислении налога на имущество уменьшают на размер вычета, предусмотренного для жилья (ст. 403 НК). Налогооблагаемая база становится равной кадастровой стоимости, сниженной на сумму вычета.

Налоговый вычет (в кв. метрах):

• квартира — 20;
• комната — 10;
• частный дом — 50.

Кроме того, для определённых категорий граждан предусмотрены льготы по этому налогу (на один объект каждой категории) — вплоть до его полной отмены. Это пенсионеры, инвалиды, ветераны боевых действий и другие. Полный перечень прописан в ст. 407 НК. В регионах могут быть выделены дополнительные категории льготников. Эту информацию можно получить в ИФНС по месту регистрации имущества.

Нужно ли подавать декларацию при покупке?

Сам по себе факт приобретения недвижимости не является основанием для подачи декларации 3-НДФЛ. Но если есть желание (право есть у всех) использовать вычет по НДФЛ, то заполнение декларации обязательно.

Что подразумевается под вычетом? Это значит, что покупателю вернут 13 % от уплаченного им ранее НДФЛ (за 3 года, предшествующих подачи декларации). При этом законодательство ограничивает сумму, с которой будет начисляться возврат налога при покупке недвижимости:

• 2 млн руб. — при приобретении жилья/расходах на его строительство;
• 3 млн руб. — при покупке по ипотеке.

Таким образом, гражданам, купившим жильё, государство вернёт 260 тыс. руб. в первом случае, и 390 тыс. — во втором.

Декларацию можно подать разными способами:

• при личном визите в налоговую по месту проживания;
• в Личном кабинете на сайте ФНС;
• в многофункциональном центре.

Для заполнения и подачи декларации для уплаты налога при покупке недвижимости нужны:

• паспорт;
• справка 2-НДФЛ (др. документы, удостоверяющие полученные доходы);
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• платёжные документы, удостоверяющие расходы на покупку имущества.

Какие налоги нужно уплатить при продаже недвижимости?

При получении дохода каждый гражданин РФ обязан заплатить налог. Следовательно, если собственник продал своё имущество дороже, чем приобрёл, то разница между этими суммами является доходом. Поэтому облагается НДФЛ.

С 2025 года ставка прогрессивная:

• при доходе до 2,4 млн (включительно) = 13 %;
• при полученном доходе от 2,4 млн руб. = 312 тыс. руб. (это 13 % от 2,4 млн) + 15 % от прибыли свыше 2,4 млн.

Для нерезидентов РФ ставка равна 30 %, т. е. для лиц (гражданство не важно), находившихся в России менее 183 суток за год.

Как избежать налога с продажи?

Из всякого правила есть исключения. Поэтому рассмотрим условия, при которых продавец освобождается от оплаты НДФЛ при продаже своего имущества (достаточно выполнения одного условия):

• Если прошло 3 года после получения этого имущества:
  • в порядке наследования;
  • дарения от близкого родственника;
  • приватизации;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • если жильё является единственным (подробнее об этом пункте — в статье далее).
• Если прошло 5 лет после получения свидетельства о собственности на это имущество в результате иных действий.
• Если в семье двое или более детей — при соблюдении следующих условий:
  • детям — до 18 лет (до 24 лет при очном обучении);
  • до 30 апреля года, следующего за продажей, семьёй был куплен другой дом/квартира — большие по площади и/или по кадастровой стоимости;
  • проданное жилое имущество дешевле 50 млн руб.;
  • никто из членов семьи не владеет долей более 50 % в другом жилье с площадью больше, чем в приобретённом;
• Если купленная недвижимость стоит меньше 1 миллиона рублей.

Какое жильё считается единственным?

Чтобы 3-летний срок ограничения владения квартирой/домом стал актуальным, жильё должно быть единственным. Это значит, что его можно продать после истечения 3 лет с даты покупки без оплаты НДФЛ.

Под понятием «единственное жильё» подразумевается, что у продавца нет во владении другого жилого помещения на дату продажи и за 90 дней до этой сделки.

Если недвижимость находится в совместной собственности, то правило об отсутствии иного жилья применяется для всех собственников. То есть, если у одного из владельцев есть ещё жилая собственность, то для него это правило не действует.

Как рассчитывается срок между покупкой и продажей?

Период между приобретением недвижимости и её продажей зависит от причины, на основании которой было обретено право собственности:

• при сделке купли-продажи — срок начинается от даты регистрации в Росреестре (с внесения информации об этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН));
• при получении московской квартиры по реновации — учитывается период владения старой квартирой;
• если жильё досталось в результате наследования, то начало срока — день смерти наследодателя;
• при участии в долевом строительстве объекта — с момента полной выплаты его стоимости, прописанной в соответствующем договоре.

Как уменьшить налог с продажи недвижимости?

Если продавец обязан оплатить НДФЛ, потому что не попадает ни в одну из льготных категорий, то он может уменьшить базу налогообложения. Это можно сделать одним из двух способов:

1. Вычесть из стоимости продажи имущества сумму, потраченную на его покупку. При оформлении льготы обязательны документы, подтверждающие эти расходы.
2. Использовать вычет налога при покупке квартиры. Он равен 1 миллиону рублей для жилой недвижимости и 250 тыс. руб. для нежилой.

Как посчитать налог:

1. Вычислить базу налогообложения. Для этого нужно из суммы, полученной за продажу объекта, вычесть либо стоимость его покупки, либо налоговый вычет.
2. Умножить рассчитанный результат на ставку НДФЛ.

Пример подсчёта:

• Квартира была в собственности меньше 5 лет, была куплена за 4 млн рублей.
• Вычисление налога при покупке-продаже недвижимости с применением способа уменьшения на понесённые расходы:
  • налоговая база = 5 000 000 — 4 000 000 = 1 000 000 руб.,
  • НДФЛ = 1 000 000×13 % = 130 000 рублей.
• Расчёт с использованием налогового вычета (возврата):
  • база налогообложения = 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб.,
  • НДФЛ = 4 000 000×13 % = 520 000 руб.;
• Вывод: очевидно, что в конкретном случае выгодно воспользоваться первым способом, т. е. уменьшить налоговую базу на стоимость, затраченную на приобретение квартиры.

Как оплатить налог с продажи недвижимости?

Порядок действий при оплате налога после сделки покупки-продажи недвижимости:

1. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

   Способы подачи:

   • при личном визите,
   • по почте заказным письмом с описью вложения,
   • в электронном формате — в личном кабинете налогоплательщика на портале ФНС России (nalog.ru).

2. Заплатить налог — не позднее 15 июля этого же года.

   Оплатить можно следующими способами:

   • в любом банке (лично или через приложение);
   • в личном кабинете гражданина на сайте ФНС;
   • оплатить налоги онлайн на нашем сайте «Оплата Госуслуг». Это удобно, быстро и безопасно.